Техническая инвентаризация недвижимости: особенности, виды и требования к проведению

Бюро технической инвентаризации

Бюро технической инвентаризации, как говорилось ранее, с 2013 года было лишено любых преференций в области проведения технической инвентаризации. Если до того момента обращение к ним было безальтернативным, то сейчас каждый заказчик работ вправе на свое усмотрение выбрать исполнителя технической инвентаризации.

Органы БТИ, которые привыкли к своей исключительности, не шли на уступки клиентов – для выполнения работ требуется 100% предоплата, исполнение происходит очень длительный период (заказав документы клиенты не могут добиться их получения неделями и месяцами), переделывать некачественные работы зачастую отказываются.

Теперь у Вас есть выбор – обращаться в органы БТИ и следовать всем ИХ правилам выполнения работ и взаимодействия с клиентом, либо заказать техническую инвентаризацию в компании, которая превыше всего ценит положительный результат для клиента и дорожит своей деловой репутацией.

Принципы работ схожи с БТИ. В отличие от них, коммерческие структуры всегда нацелены на создание оптимально комфортных условий для клиента – Вы не попадете в очередь на прием к нужному специалисту, представитель ООО «Смарт Вэй» может выехать к Вам для презентации работ и подробно объяснить все принципы проведения технической инвентаризации, все условия договора корректируются учетом Ваших пожеланий и оформляются в соответствующей правовой форме юридическим отделом нашей компании.

Единственным случаем, когда обращение в БТИ неизбежно, является необходимость получения архивных сведений об объекте (до 2013 года). Остальную работу, наряду с этими организациями проводят частные компании.

Порядок проведения проверки объектов ОС

Порядок проведения инвентаризации объектов основных средств содержится в п. 3.1 – 3.7 Методических рекомендаций. Отметим основные правила проверки указанных объектов, которые учреждение может предусмотреть в учетной политике.

До начала инвентаризации основных средств необходимо проверить:

наличие и состояние инвентарных карточек, инвентарных книг, описей и других регистров аналитического учета;
наличие и состояние технических паспортов или другой технической документации;
наличие документов на основные средства, сданные или принятые организацией в аренду и на хранение.

При отсутствии документов нужно обеспечить их получение или оформление.

При инвентаризации зданий, сооружений необходимо проверить наличие документов о закреплении права оперативного управления этими объектами.

В ходе инвентаризации комиссия проводит осмотр объектов и вносит в инвентаризационные описи соответствующую информацию.

Данные об основных средствах вносятся в инвентаризационные описи по наименованиям в соответствии с прямым назначением объекта. Если объект подвергся восстановлению, реконструкции, расширению или переоборудованию и вследствие этого изменилось его основное назначение, то он отражается в описи под наименованием, соответствующим новому назначению.

Если комиссией установлено, что работы капитального характера (надстройка этажей, пристройка новых помещений и др.) или частичная ликвидация строений и сооружений (слом отдельных конструктивных элементов) не отражены в бухгалтерском учете, необходимо по соответствующим документам определить сумму увеличения или снижения балансовой стоимости объекта и привести в описи данные о произведенных изменениях.

Сведения о машинах, оборудовании и транспортных средствах вносятся в описи индивидуально с указанием заводского инвентарного номера по техническому паспорту организации-изготовителя, года выпуска, назначения и мощности.

Основные средства, не пригодные к эксплуатации и не подлежащие восстановлению, отражаются в отдельной описи, в которой указываются даты ввода объектов в эксплуатацию и причины, приведшие эти объекты к непригодности (например, порча, полный износ). Согласно ФСБУ «Основные средства» такие объекты не отвечают критериям признания их активами.

При выявлении объектов, не принятых на учет, а также объектов, по которым в регистрах бухгалтерского учета отсутствуют сведения или указаны неправильные данные, комиссия должна включить в опись правильные сведения и технические показатели по этим объектам.

В отношении объектов, имеющих признаки обесценения (снижения убытка от обесценения), информация может быть отражена в инвентаризационной описи (ф. 0504087) или иных документах, предусмотренных учетной политикой учреждения.

Особенности технической инвентаризации

Необходимость проведения технической инвентаризации обуславливается несколькими факторами: желание собственника объекта недвижимости провести проверку его имущества, требованием государственных органов (к примеру, при получении лицензий для определенных видов деятельности или прохождении проверок контролирующих структур), ввод объекта в эксплуатацию после завершения его строительства, реконструкции. Каждый из этих вариантов – основание для привлечения специалистов-инвентаризаторов для обмеров объекта.

Техническая инвентаризация может быть проведена в отношении здания, строения, помещения, недостроенного объекта недвижимости, сооружения, площадки, коммуникаций и др. В зависимости от вида объекта по результатам обмеров подготавливается определенный список документов: технический паспорт, поэтажные планы, справка ТЭП, справка о принадлежности объекта к объектам недвижимости и пр.

Проведение технической инвентаризации сопровождается использованием специальных измерительных приборов, имеющих высокую степень точности. Инженеры, проводящие обмеры и подготавливающие документы, должны иметь надлежащую квалификацию и опыт работ в этой сфере.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Виды технической инвентаризации

Инвентаризация бывает:

Первичная. В данном случае подтверждается наличие объекта, адрес. Описываются признаки. Обмеряется периметр, площадь. Определяется его реальная стоимость, проставляются инвентарные, кадастровые номера. Отмечаются несовпадения документов и фактического обследования. По завершении составляется технический паспорт здания.

Текущими инвентаризация определяет изменения технических характеристик, на определённую дату. Она проводится при перепланировке, реконструкции, переоборудовании, переустройстве, разрушении, сноса. Её итогамиявляется внесение изменений, поправок в технический учёт, и дополнение кадастрового паспорта с уточнёнными данными.

Техническая инвентаризация Москва

Компания Смарт Вэй оказывает услуги по технической инвентаризации в г. Москве и Московской области. Мы выполняем весь комплекс работ, в том числе кадастровые работы по результату инвентаризации, а также проектное обследование зданий и сооружений.

Цена на выполнение работ не зависит от расположения объекта недвижимости в Москве и Московской области. Но действуют крупные скидки на большой объем.

Минимальный объем для работы в г. Москве — от 3000 кв. м., для МО — от 5000 кв. м.

Чтобы узнать стоимость выполнения работ достаточно заказать коммерческое предложение по телефону или электронной почте.

Техническая инвентаризация и технический учёт

Процесс инвентаризации определяется как вид учётной деятельности. Он характеризуется совокупностью учётных работ, с внесением в техническую документацию изменений, производимых с недвижимостью.

Последующая опись и внесение строений или наделов в перечень предусматривают сравнительный анализ состояний, в натуре и в документации, составленной при проведении технического учёта предшествующей инвентаризации.

Учёт – выявление имеющихся характеристик, свойственных объектам, составление на данной основе перечня недвижимого имущества. Главное для него – сверка и сопоставление данных, регламентированная целями инвентаризации. А так же – внесение объектов в опись.

Цели инвентаризации иные, они укладываются в рамки получения информации о ресурсе Жилищного фонда и имущественной структуры нежилых помещений, предназначенных под производство или коммерческую деятельность.

Итогом процесса является оценка итоговой стоимости недвижимости, с учётом износа, допускающего снижение стоимости или с учётом реконструкции и улучшения, что допускает улучшение характеристик и повышение ценности.

Функции ТИ заключаются в следующем:

сбор и обработка информации;
присвоение инвентарного и кадастрового номера;
формирование и выдача документации;
её хранение и подготовка к плановым работам;
определение стоимости недвижимости.

Объекты недвижимости, подлежащие инвентаризации

Инвентаризация может проводиться только в отношении объекта недвижимости как самостоятельной учетной единицы, обладающей автономной характеристикой и соответствующим правовым статусом. Здание или помещение относится к таковым в том случае, если они имеют технический паспорт, план и экспликацию, а также кадастровый номер.

Иногда за единицу учета принимаются комплексы, включающие в себя несколько объектов недвижимости. В таком случае они вносятся в перечень, а иные дополнительные помещения рассматриваются в качестве вспомогательных характеристик. Различные элементы или помещения, находящиеся в здании, также не являются отдельными объектами, как и те строения, которые не подпадают под определение капитального сооружения. Все они принимаются как характеристика главного сооружения.

Инвентаризация проводится в отношении всех объектов недвижимости как жилого, так и производственного или иного назначения.

К жилым объектам относятся многоэтажные и индивидуальные дома, общежития. Среди нежилых строений можно выделить здания, имеющие административное или общественное назначение, гаражи, дачи и иные постройки. Если строение было возведено в отсутствие оформленного должным образом разрешения на строительство, то инвентаризация также может быть проведена, поскольку наличие этого документа не влияет на результат технической проверки объекта недвижимости.

Организация технической инвентаризации

Организация технической инвентаризации начинается с выбора компании, которая будет ее проводить на Вашем объекте. В зависимости от целей ее проведения следует осуществить консультации с представителями подрядной организации и правильно сформулировать конечный результат работ. Нужно помнить, что определяющим фактором будет являться не только предложенная цена, но и то, насколько данный исполнитель разбирается в проводимой работе.

В силу того, что организации, которые имеют обширный опыт в сфере кадастра, специализировались ранее на земельных участках (межевании), работы по технической инвентаризации для них могут стать сложным заданием, требующим дополнительного образования и получения информации. ООО «Смарт Вэй» специализируется на выполнении технической инвентаризации объектов исключительно с применением новейшей нормативной базы.

Наши специалисты постоянно совершенствуют свои знания в этой отрасли – посещают профессиональные семинары, консультируются с представителями Кадастровой палаты. Поэтому проведение технической инвентаризации объектов любой сложности не составляет больших трудностей для нас.

После выбора подрядчика на техинвентаризацию заказчик работ вправе проверять и контролировать процесс их производства, не вмешиваясь в непосредственные хозяйственные дела подрядной организации. Стоимость работ обычно складывается из нескольких факторов: площадь объекта недвижимости, состава документации (в том числе исходной), местоположения объекта и его вида. Сроки работ также следует согласовать в момент заключения контракта.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Становление института технической инвентаризации

История развития технической инвентаризации насчитывает несколько этапов реорганизации органов учета. В мае текущего года (2016) системе органов технического учета исполнилось 99 лет

Этот, почти столетний, юбилей говорит о важности и актуальности технического учета объектов недвижимости, несмотря на все политические события, происходившие на территории нашего отечества

Начало учета было возложено на новоиспеченный Комиссариат местного самоуправления, сразу после октябрьской революции в декабре 1917 года. С тех пор это направление находилось в ведении различных органов и учреждений, начиная от НКВД и заканчивая сегодняшней разветвленной системой БТИ (Бюро технической инвентаризации). Однако, целями предыдущих управленцев являлись исключительно оценка стоимости материалов в объекте и перевод жилья в различные фонды содержания имущества.

Поскольку в системе государственного управления СССР отсутствовал оценочный механизм купли-продажи недвижимости, находящийся в частной собственности, фактически рынка недвижимости (оборота) не существовало.

В наши дни БТИ играет важную роль в экономике страны, регулярно информирует органы всех уровней и частных лиц о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Проведение технической инвентаризации

Проведение технической инвентаризации осуществляют специализированные организации. Право вести такую деятельность предоставлено компаниям на основании выданных Кадастровой палатой аттестатов.Только при наличии в штате организации аттестованных специалистов, она имеет право заниматься подобными работами.

Ранее мы говорили, что до 2013 года эти функции были переданы органам бюро технической инвентаризации различного уровня. С указанного периода по настоящее время исключительность БТИ на законодательном уровне была упразднена. Коммерческие организации получили право производить техническую инвентаризацию и подготавливать документы для государственного кадастрового учета. Т.к. период действия закона довольно мал (всего 2,5 года), то и специализированные компании имеют опыт работы соответствующего периода.

Однако, не стоит думать, что чем больше опыт работы организации в сфере технической инвентаризации (3, 5, 10 лет), тем более качественный результат работы Вы получите. Правила существуют с 2013 года и даже если организация существует дольше, она физически не могла иметь опыта работы по ним ранним периодом времени.

Законодательство о кадастре претерпело огромные изменения, которые практически перевернули все представление о кадастровом учете объектов. Старым участникам рынка, которые в большей степени работали с землей, пришлось полностью переориентировать свою деятельность и заново обучать специалистов.

Цели технического учета

Главной целью технического учета в России, по-прежнему, остается сбор и переработка информации об объектах недвижимости. Однако, существует несколько видов целевых направлений, под которые одновременно вырабатываются стратегические задачи государства. Таким образом, система технического учета, преследует несколько важных целей:

1. Снабжение органов власти информацией о состоянии объектов недвижимости для осуществления эффективного контроля градостроительной деятельности.
2. Формирование баз данных об объектах капитального строительства для планирования развития территориальных образований государства.
3. Получение новых сведений об объектах для сверки и пополнения налоговой базы.

Из этой статьи вы узнаете о публичной форме собственности.

Читайте здесь, как пользоваться публичной кадастровой картой Росреестра.

Возможно, вам будет интересно узнать о функциях и задачах Росреестра.

Сбор сведений о совершаемых имущественных следках и регистрации прав на объекты недвижимости для обеспечения функционирования электронной системы данных.
Сбор текущей информации об объектах для целей статистического учета.

Порядок проведения инвентаризации основных средств

Этапы проведения проверки и оформления ее итогов подробно описаны в МУ № 49.

Назначение комиссии по инвентаризации

Распоряжением руководителя назначается комиссия, в составе которой входят сотрудники техотделов и бухгалтерии, а председательствует обычно заместитель начальника или главный инженер. Там же устанавливаются причины, временные рамки осуществления проверки, даты ее начала и завершения, виды инвентаризируемых объектов.

Бланки:
Приказ о проведении инвентаризации

Обязательным условием при проведении инвентаризации является присутствие всех членов комиссии — отсутствие любого из них ставит под сомнение подлинность результатов, и в дальнейшем они могут быть оспорены.

Необходимо и участие лица, ответственного за сохранность активов. Перед началом процедуры он заверяет своей подписью расписку о том, что все документы переданы им в бухгалтерию, а объекты ОС, за сохранность которых он отвечает, оприходованы.

Проверка объектов ОС

На втором этапе в оговоренные сроки проводится проверка имеющихся объектов ОС. Данные о наличии ОС фиксируются в инвентаризационных описях (форма ИНВ-1) в количественном и стоимостном выражении. Каждому объекту ОС в описи отведена отдельная строка, где указывают его наименование, краткую характеристику, инвентарный и заводской номер, а также данные бухгалтерского учета. Кроме того, в описи фиксируют физическое состояние ОС.

Бланки:
Образец и бланк унифицированной формы № ИНВ-1

Если на момент проверки какие-либо объекты (например, автотранспорт) отсутствуют в месте дислокации по причине нахождения в рабочем процессе, то инвентаризируют их до выезда.

Бланки:
Образец и бланк унифицированной формы № ИНВ-10

Отдельной описью формы ИНВ–10 оформляются на объекты, находящиеся во время инвентаризации в незаконченном ремонте. В этот документ вносят сведения о стоимости этих активов и ремонта. Для арендованных объектов и находящихся на хранении, также формируют обособленную ведомость, в которой указываются документы, подтверждающие право аренды/хранения. Отдельный реестр составляют по объектам, не используемым в работе фирмы из-за невозможности их восстановления или по другим основания. В этом регистре необходимо указать даты ввода этих объектов ОС в эксплуатацию и причины, по которым пользоваться активом нельзя.

Описи по инвентаризации ОС перед формированием годовой отчетности составляются в двух экземплярах, а оформляемые в связи с чрезвычайными ситуациями либо при смене МОЛ – в трех, а при необходимости большем количестве экземпляров.

Полученные итоги сверяются с данными бухучета, и при отклонениях фактического наличия определенных объектов от бухгалтерских данных результаты фиксируются в сличительной ведомости (форма ИНВ-18), которая формируется в 2-х экземплярах, подписывается и передается в бухгалтерию и МОЛ. Ответственные лица обязаны представить комиссии объяснительную записку с изложением причин обнаруженных несоответствий.

Бланки:
Образец и бланк унифицированной формы № ИНВ-26

Результаты инвентаризации основных средств могут отражаться и в ведомости формы ИНВ-26, где отражаются все установленные излишки и недостачи и указывается метод их отражения в учете (п. 5.6 МУ № 49). Документы, фиксирующие итоги инвентаризации, компания может разработать самостоятельно и закрепить в учетной политике, так как с 01.01.2013 типовые формы первичных документов перестали быть обязательными к применению.

После того, как итоги проверки сформированы, руководитель издает приказ об утверждении результатов инвентаризации ОС и привлечении виновных к ответственности. Это распоряжение становится основанием для фиксации итогов проверки в учете.

Основания и цели проведения инвентаризации

Технический контроль недвижимости преследует такие цели:

выявление полной, объективной и достоверной информации об объекте недвижимости. Такие сведения нужны не только государственным органам, но и владельцам;
создание единой базы данных, включающей всю недвижимость. Данная цель направлена на систематизацию сведений, а также усовершенствование планировки местности;
сбор и передача данных в органы статистического учета;
проверка полноты и достоверности сведений, необходимых для правильного исчисления налога на имущество;
сбор и передача сведений регистрационным органам.

Процедура важна в связи с тем, что полученные данные используются в работе иных служб и ведомств, на их основе рассчитывается налог, определяется амортизация, осуществляется страхование, а также устанавливается размер иных платежей. Проверка объекта недвижимости проводится в нескольких случаях:

возведение нового объекта;
капитальный ремонт здания;
в отношении неоконченного строительством объекта при оформлении прав на него;
совершение юридически значимых действий, объектом которых является недвижимое имущество. К ним относится выдел доли в общей собственности, ее отчуждение, слиянии и иные операции.

Инициатором инвентаризации выступает собственник строения или помещения. Государственные органы подают заявки в установленном порядке, граждане составляют заявление, лично явившись в территориальный отдел или многофункциональный центр.

Государственный технический учет

Он обязателен для жилых и специализированных домов (общежитий, гостиниц, приютов, интернатов и проч.), квартир, служебных и прочих (нежилых в том числе) помещений, находящихся в иных строениях, вне зависимости от формы их собственности. Он предполагает оперативные, статистические и бухгалтерские процедуры. Основу учета формируют технические мероприятия. Они выполняются вне зависимости от принадлежности сооружений/помещений, по единой для всей территории РФ системе. Техучет включает в себя техническую инвентаризацию и регистрацию документации об обязанностях владельцев (арендаторов, пользователей) по содержанию объектов.

Техническая инвентаризация и технический учет объектов

Техническая инвентаризация и технический учет объектов – понятия похожие, но они немного различны. Дело в том, что «технический учет» имеет более широкий смысл относительно «технической инвентаризации», которая является его разновидностью. Эти понятия сформировались очень давно и часто встречаются в нормативной основе регулирования рынка недвижимости в нашей стране.

К примеру, ст. 19 Жилищного кодекса РФ определено, что процедуре технического учета, в том числе – технической инвентаризации, подвергаются все объекты жилищного строительства. Это сделано с целью проведения контроля за строительством жилья на предмет его соответствия нормам и действующим правилам.

Уполномоченные субъекты

Сверка данных проводится юридическим лицом, уполномоченным на проведение инвентаризации. Главное учреждение – БТИ, отделения которого расположены в регионах и курируются федеральным Бюро.

Здесь хранится информация, отражающая технические сведения о помещениях жилищного фонда.БТИ ведёт работы по внеплановой инвентаризации, взимая за это соразмерную, установленную законодательством плату.

В её ведение входит взаимодействие:

с Росреестром;
ЖКХ, ЖЭУ и т.п.;
комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
отделами архитектуры и градостроительства;
структурными подразделениями администрации.

Плановую государственную инвентаризацию проводят специализированные госучреждения и унитарные предприятия, входящие в перечень уполномоченных Федеральным агентством субъектов. Перечень предваряет начало работ и удостоверяется на правительственном уровне.

Их создание проводится совместно с учреждением Государственного кадастра недвижимости, а так же, в соответствии с Приказами федеральных и региональных органов власти.

Состав комиссии по инвентаризации основных средств

Согласно законодательства, проводить инвентаризацию имеет право специально созданная комиссия.

В состав комиссии, утвержденной приказом руководителя могут быть включены:

Административно-управленческий персонал;
Сотрудники бухгалтерии;
Специалисты других служб и отделов;
Член комиссии, не числящиеся в штате организации, при условии отражения такого человека в приказе о проведении инвентаризации.

Примером такого «стороннего» члена инвентаризационной комиссии может служить приглашение IT специалиста «со стороны» при инспектировании IT оборудования при условии, что в штате организации отсутствует сотрудник подобного профиля.

Важно! В состав инвентаризационной комиссии не могут быть включены материально-ответственные лица, если проводится инвентаризация закрепленных за ними активов. В случаях, когда инвентаризация обещает приобрести внушительные размеры допускается создание рабочей (ревизионной) комиссии

В случаях, когда инвентаризация обещает приобрести внушительные размеры допускается создание рабочей (ревизионной) комиссии.

Выявление признаков обесценения (снижения ранее признанного обесценения)

Признаки, указывающие на обесценение активов (снижение убытка от обесценения), могут быть внешними (п. 7, 19 ФСБУ «Обесценение активов»)ивнутренними (п. 8, 20 ФСБУ «Обесценение активов»).

В случае выявления признаков снижения стоимости актива инвентаризационной комиссией принимается решение о необходимости определения справедливой стоимости актива с учетом существенности влияния на нее выявленных признаков обесценения.

Справедливая стоимость актива определяется комиссией, на которую возложены такие полномочия (при необходимости – с привлечением сторонних специалистов), с применением метода рыночных цен либо метода амортизированной стоимости замещения (п. 11 ФСБУ «Обесценение активов»). Порядок применения данных методов предусмотрен в п. 54 – 56 ФСБУ «Концептуальные основы». Учреждение использует тот метод, который позволяет наиболее достоверно оценить справедливую стоимость актива.

Одновременно при принятии решения об определении справедливой стоимости комиссией оценивается необходимость корректировки в отношении актива оставшегося срока его полезного использования (п. 13 ФСБУ «Обесценение активов»).

Если по результатам анализа выявленных признаков обесценения актива инвентаризационной комиссией принимается решение об учете актива на забалансовых счетах, в дальнейшем тест на обесценение такого актива (определение справедливой стоимости) не проводится (п. 14 ФСБУ «Обесценение активов»).

В бухгалтерском учете убыток от обесценения актива признается, когда остаточная стоимость актива на годовую отчетную дату превышает его справедливую стоимость за вычетом затрат на выбытие такого актива.

Расчет убытка производится в следующем порядке: остаточная стоимость актива на годовую отчетную дату уменьшается до его справедливой стоимости, определенной согласно решению инвентаризационной комиссии (комиссии по поступлению и выбытию активов), за вычетом затрат на выбытие такого актива, но не более остаточной стоимости актива на годовую отчетную дату. При расчете учитываются особенности признания убытков, предусмотренные п. 16, 17 ФСБУ «Обесценение активов».

Обратите внимание! Решение о признании убытка от обесценения подлежит согласованию с собственником имущества (п. 15 ФСБУ «Обесценение активов»):

у казенных учреждений – в отношении всего имущества;
у бюджетных и автономных учреждений – в отношении недвижимого и особо ценного движимого имущества, приобретенного учреждением за счет средств учредителя.

В случае выявления признаков, указывающих на снижение убытка, признанного в предыдущих периодах, инвентаризационной комиссией принимается также решение об определении справедливой стоимости актива (порядок приведен выше) (п. 18 ФСБУ «Обесценение активов»).

Убыток от обесценения актива не подлежит восстановлению, если с момента последнего признания убытка метод определения справедливой стоимости в отношении данного актива не изменился. В этом случае комиссией принимается решение только о корректировке оставшегося срока полезного использования актива (п. 23 ФСБУ «Обесценение активов»).

Восстановление убытка от обесценения актива, признанного в предыдущие периоды, производится в случае изменения метода определения справедливой стоимости актива с момента последнего признания убытка от обесценения (п. 24 ФСБУ «Обесценение активов»).